Utbyggingsavtaler

Utbyggingsavtaler er et verktøy som stimulerer til ønsket utvikling i kommunen.

I disse avtalene tilrettelegges det for bolig- og næringsutvikling som er i tråd med kommuneplanens arealdel.

Overordnede planer som kommuneplanen og reguleringsplaner, beskriver blant annet utformingen av offentlig infrastruktur og offentlige rom. Disse planene sier imidlertid ikke hvem som har ansvaret for å bygge eller hvem som skal finansiere de offentlige tiltakene. Dette forhandles frem og bestemmes i en utbyggingsavtale. For utbygger gir en utbyggingsavtale nødvendig forutsigbarhet. Kommunen sikrer ansvarsavklaringer og økonomiske bidrag fra utbygger dersom det søkes om å opparbeide eller endre offentlig infrastruktur eller offentlige rom.

Forutsetning for bruk av utbyggingsavtaler

Skien bystyre vedtok prinsippsak for bruk av utbyggingsavtaler 7. mai 2020. Kommunen har utarbeidet en mal for utbyggingsavtaler.

En arealplan må foreligge for å inngå utbyggingsavtale. Det kan være en kommunedelplan eller en reguleringsplan. Arealplaner fastlegger hvordan arealene kan disponeres gjennom plankart og bestemmelser, men sier ikke noe om hvordan den offentlige infrastrukturen skal finansieres, eller hvem som skal bygge den. En utbyggingsavtale er en privatrettslig avtale mellom kommunen og en grunneier eller utbygger. Avtalen avklarer utbygging av offentlig infrastruktur for å sikre at arealplanen blir gjennomført.

Selv om en utbyggingsavtale forutsetter at det foreligger en arealplan, oppfordres utbygger å starte arbeidet med en utbyggingsavtale tidlig, gjerne parallelt med reguleringsprosessen. På denne måten kan utbygger tidlig få indikasjoner på hvordan en utbyggingsavtale kan se ut og ikke minst hvordan kommunen forventer at et ansvarsforhold og en finansieringsmodell vil se ut.

Samarbeid om merverdiavgift i utbyggingsprosjekter

Samarbeid om hvem som betaler merverdiavgift på offentlig infrastruktur, er et vesentlig bidrag for å redusere kostnaden i et prosjekt, og skaper dermed større sannsynlighet for at prosjektet blir gjennomført. Justeringsrett er retten til å kunne søke staten om fradrag eller kompensasjon for den inngående merverdiavgiften som en utbygger har eller får i forbindelse med et tiltak eller anlegg i det offentlige rom. Det finnes to modeller.

Justeringsrett

Utbygger og entreprenør inngår en avtale om den offentlige infrastrukturen, og utbygger inngår en avtale om justeringsrett med kommunen. Under bygging av den offentlige infrastrukturen, har utbygger kostnad for merverdiavgift som må betales fortløpende. Når prosjektet er ferdig, overføres den offentlige infrastrukturen vederlagsfritt til kommunen, og kommunen overtar retten til å søke staten om fradrag eller kompensasjon for inngående merverdiavgift (justeringsretten). Kommunen utbetaler et beløp til utbygger som tilsvarer nåverdijustert merverdiavgift når infrastrukturen overtas.

Justeringsplikt

Utbygger og entreprenør inngår en avtale om den offentlige infrastrukturen, og utbygger inngår en avtale om justeringsplikt med kommunen.

Anleggsbidragsmodellen

Kommunen inngår en entrepriseavtale med entreprenøren som skal bygge den offentlige infrastrukturen. Det betyr at alle offentlige krav, som blant annet lov og forskrift om offentlige anskaffelser og byggherreforskriften, skal anvendes siden det er kommunen som er byggherre. Fordelen med denne modellen er at merverdiavgift på offentlig infrastruktur ikke blir en del av prosjektkostnaden for en utbygger, og at merverdihåndteringen avsluttes når prosjektet er ferdig.

Viktige prinsipper for utbyggingsavtaler i Skien kommune

Skien kommune tilbyr utbyggingsavtaler innenfor Skien kommunes grenser. I store og komplekse byomformingsområder skal det inngås utbyggingsavtaler.
Innenfor et utbyggingsområde er hovedprinsippet at utbyggere selv bærer alle utbyggingskostnadene med teknisk og blå/grønn infrastruktur, som er nødvendig for å gjennomføre reguleringsplanen, innenfor rammen i plan- og bygningsloven § 17-3.
Samarbeid om merverdiavgift i justeringsmodellen og anleggsbidragsmodellen:

Samarbeid om merverdiavgift skal som hovedprinsipp følge justeringsmodellen.
Samarbeid om merverdiavgift ved å bruke anleggsbidragsmodellen, skal kun unntaksvis benyttes når det ansees som særdeles viktig for utviklingen av Skien.

Skiensmodellen skal være en del av avtalen på de områdene Skien kommune rår over. Les mer om Skiensmodellen

Skien kommune har bærekraftmål som overordnede føringer. På de områder Skien kommune har eierskap skal disse målene vektlegges.

Det er vedtatt et risiko- og administrasjonsgebyr for samarbeid om merverdiavgift på 3% av anleggskostnad eksklusiv merverdiavgift.

Hvordan blir avtalen utarbeidet og vedtatt?

Varsel om oppstart av forhandlinger mellom kommune og utbygger/grunneier.
Innspill -berørte parter har mulighet til å komme med innspill og kommentarer.
Forhandlinger om utbyggingsavtalen kan med fordel pågå samtidig med utarbeidelse av reguleringsplan. Endelig utbyggingsavtale forutsetter reguleringsplan godkjent i bystyret.
Vurdering av utbyggingsavtale i forhold til offentlige innkjøpsbestemmelser må gjennomføres.
5. Utkast til fremforhandlet utbyggingsavtale legges ut til offentlig høring.
6. Vedtak - utbygger signerer avtalen og sender den til kommunen. Dersom det er en enkel utbyggingsavtale, kan kommunedirektøren signere avtalen. Mer omfattende avtaler skal behandles politisk, se prinsippsak om bruk av utbyggingsavtaler. Bystyret vedtar utbyggingsavtalen og avtalen blir kontrasignert.

Bakgrunnsdokumenter

Prinsippsak om utbyggingsavtaler vedtatt av Skien bystyre 7. mai 2020

Utbyggingsavtale

Skien kommunes mal for utbyggingsavtaler.

Justeringsrett

Skien kommunes mal for justeringsavtale.

Justeringsplikt

Skien kommunes mal for justeringspliktavtale.

Kunngjøring om utbyggingsavtaler